Was ist der Tilgungssatz und welche Rolle spielt die Tilgung bei der Baufinanzierung?
Der Tilgungssatz ist ein wichtiger Bestandteil eines Vertrags für eine Baufinanzierung. Bei einer Baufinanzierung wird darüber die jährliche Tilgung des Darlehens festgelegt. Der Tilgungssatz wird häufig auch als Tilgungsrate bezeichnet. Mitunter wird er auch nur Tilgung genannt.
Der anfängliche Tilgungssatz
Im Kreditvertrag über eine Baufinanzierung oder einen Immobilienkredit wird immer ein anfänglicher Tilgungssatz festgelegt. Dieser Tilgungssatz besagt, wie viel der Restschuld des Kredits jährlich getilgt wird. Der anfängliche Tilgungssatz kann nach einer im Vertrag festgelegten Zeit verändert werden. Aber Vorsicht: Es muss im Kreditvertrag stehen, dass eine Änderung der Tilgungsrate möglich ist. Sonst kann eine Änderung der Tilgung hohe Kosten mit sich bringen, da der Kreditvertrag ja dann abgeändert werden muss. Es gibt mittlerweile bei vielen Banken und Baufinanzierern die Möglichkeit, eine Baufinanzierung mit Ratenwechsel abzuschließen. Dazu weiter unten mehr.
Die Höhe des Tilgungssatzes
Der Tilgungssatz kann in der Regel von 1,0 % bis 5 % der jährlichen Restschuld gewählt werden. Eine hohe Tilgung führt natürlich zu höheren Raten, da ja gleichzeitig mit der Tilgung die Zinsen für die Finanzierung bezahlt werden müssen. Ein niedriger Tilgungssatz mag für den ersten Blick vorteilhaft sein, zieht aber natürlich die Rückzahlung des Immobilienkredits in die Länge. Der Tilgungssatz sollte den finanziellen Möglichkeiten nach gewählt werden. Je höher der Tilgungssatz ist, desto schneller ist die Finanzierung abgezahlt. Aber: Die Tilgungsrate sollte immer nach den finanziellen Möglichkeiten des Kreditnehmers gewählt werden. Sich eine Kreditrate einzuplanen, die keinen finanziellen Puffer mehr übrig lässt, ist sicher nicht der richtige Weg. Außerdem sollten die bisherigen Mietnebenkosten nicht als monatliche Kreditrate eingeplant werden. Auf Eigentümer kommen immer höhere Kosten zu, als dies als Mieter der Fall ist.
Eine möglichst hohe Tilgung wählen
Je höher die Tilgungsrate ist, desto schneller ist der Kredit auch abbezahlt. Deshalb sollte eine möglichst hohe Tilgung eingeplant werden. Wer die finanziellen Möglichkeiten und Freiheiten hat, kann hier im besten Fall sogar auf die maximal möglichen 5 % Tilgungssatz gehen. Wird der Kreditvertrag vereinbart, ist es in diesem Fall wichtig, dies direkt als anfänglichen Tilgungssatz einzutragen. Soll im Laufe der Zeit auf einen anderen Tilgungssatz gewechselt werden, ist es zu empfehlen, direkt eine Immobilienfinanzierung mit der Möglichkeit des Ratenwechsels abzuschließen. Dazu weiter unten mehr.
Bei niedrigen Zinsen einen hohen Tilgungssatz wählen
Wenn die Zinsen für die Baufinanzierung niedrig ist, kann dies genutzt werden, um gleichzeitig eine hohe Tilgungsrate zu wählen. So können die niedrigen Bauzinsen in eine hohe Tilgung verwandelt werden. Das Darlehen ist so schneller abgezahlt, da der Tilgungssatz hoch ist. Auf keinen Fall sollte bei niedrigen Zinsen eine niedrige Tilgung gewählt werden, um möglichst niedrige Raten zu zahlen. So tappt ein Kreditnehmer bei der Anschlussfinanzierung möglicherweise in die Zinsfalle.
Nicht in die Zinsfalle tappen!
Wird bei niedrigen Zinsen ein niedriger Tilgungssatz gewählt, ist die Rate für den Kredit natürlich niedriger. Aber: Durch die niedrige Tilgungsrate verzögert sich auch die Rückzahlung des Kredits. Das heißt: Es wird zwar über die Dauer der Zinsbindung von den niedrigen Zinsen profitiert. In der Anschlussfinanzierung, die mit hoher Wahrscheinlichkeit teurer wird, tappt der Kreditnehmer dann in die Zinsfalle. Die einstmals niedrige Rate rächt sich dann, weil die Anschlussfinanzierung durch die bisher niedrige Tilgung länger dauert. Je länger sie dauert, desto mehr muss am Ende am Strich auch für den Kredit bezahlt werden. Die niedrigen Raten, die als Vorteil erschienen, erweisen sich nach Ablauf der Zinsbindung als großer Nachteil.
Baufinanzierung mit Ratenwechsel abschließen
Damit der Tilgungssatz nicht starr vereinbart werden muss über eine längere Laufzeit, gibt es inzwischen bei vielen Banken und Baufinanzierern die Möglichkeit, Finanzierungen mit einem Ratenwechsel abzuschließen. Mit einem solchen Ratenwechsel ist es möglich, je nach Vertrag, mindestens ein Mal im Jahr, mitunter so gar zwei Mal im Jahr kostenlos die Kreditrate, und dadurch die Tilgungsrate zu wechseln. Der Kreditnehmer hat so die Möglichkeit, den Tilgungssatz seinen Einkommensmöglichkeiten anzupassen. Mitunter sinkt das Einkommen aus bestimmten Gründen, z.B. wegen eines Jobwechsels, wegen einer Krankheit oder Trennung, oder weil ein Kind kommt, und das einen finanziellen Mehraufwand bedeutet. Dann kann die Tilgung kostenfrei den niedrigeren finanziellen Mitteln angepasst werden, ohne dass der Kreditvertrag geändert werden muss. Steigt das Einkommen, z.B. wegen einer Gehaltserhöhung oder wegen eines lukrativeren Jobs, kann der Tilgungssatz kostenfrei erhöht werden.
Fazit: Auf den Tilgungssatz achten!
Neben der Zinsbindung spielt die Tilgungsrate die wichtigste Rolle bei einem Kreditvertrag für eine Baufinanzierung. Deshalb sollte nicht nur auf den anfänglichen Tilgungssatz geachtet werden, sondern auch auf die Möglichkeiten, wann die Tilgung gewechselt werden kann. Wer ein schwankendes Einkommen hat, oder Nachwuchs plant, kann über eine Baufinanzierung mit Ratenwechsel nachdenken. Der Tilgungssatz kann dann mindestens ein Mal im Jahr kostenlos gewechselt werden seitens des Kreditnehmers. Die Tilgungsrate sollte nicht zu niedrig gewählt werden, damit sich die Rückzahlung des Kredits nicht unnötig lange hinzieht. Sie sollte aber auch nicht zu hoch gewählt werden, damit sich der Kreditnehmer finanziell nicht über Gebühr übernimmt.