Bei der Anschlussfinanzierung von niedrigen Bauzinsen profitieren

In der nächsten Zinsbindungsperiode weniger zahlen für den Baukredit

Vor ein paar Jahren hätte wohl kaum jemand für möglich gehalten, was derzeit den Markt für Baufinanzierungen und Anschlussfinanzierungen beherrscht: die Zinsen für Baukredite sind günstig wie nie zuvor. Dies stellt auch die ING-DiBa in ihrem aktuellen Finanzwissen fest. Die Direktbank rät zudem dazu, über ein Forward-Darlehen nachzudenken, wenn es bis zur Anschlussfinanzierung noch eine Weile dauert. Denn: die Bauzinsen werden nicht auf ewig den derzeit niedrigen Stand halten können.

Anschlussfinanzierung

„Mit dem neuen Immobilienkredit clever Geld sparen

Wer sich für den Traum von den eigenen vier Wänden verschuldet und ein Hypothekendarlehen aufgenommen hat, schafft es oft nicht, innerhalb der vereinbarten Zinsbindung seinen Kredit ganz abzubezahlen. Läuft diese dann aus, ist eine Anschlussfinanzierung nötig. Immobilien-Eigentümer, bei denen dies in den nächsten Monaten der Fall ist, dürfen sich freuen: Sie können beim Abschluss eines neuen Baukredits von dem derzeit sehr niedrigen Zinsniveau profitieren und haben deshalb gute Chancen, in der nächsten Zinsbindungsperiode deutlich weniger für ihr Hypothekendarlehen zahlen zu müssen als in den zurückliegenden Jahren. Dabei kann sich auch ein Bankwechsel lohnen.

Grundsätzlich gilt: Banken ist es gesetzlich auferlegt, ihren Kunden spätestens drei Monate vor Ende der Zinsbindung mitzuteilen, zu welchen Konditionen sie das Darlehen verlängern. Clevere Kreditnehmer werden aber schon vor der Dreimonats-Frist beginnen, den Markt zu sondieren und Angebote zu vergleichen. Denn nicht immer gibt es bei der bisherigen Hausbank die besten Konditionen. So setzen Kreditinstitute mitunter darauf, dass der Darlehensnehmer ein weniger attraktives Angebot akzeptiert, weil er die Umstände eines Bankwechsels scheut. Davon sollten sich Kunden aber nicht abschrecken lassen. Zum einen ist die neue Bank in der Regel beim Wechsel behilflich, manche übernehmen sogar die Kosten. Zum anderen fallen für die Abtretung der Grundschuld an die neue Bank lediglich Gebühren von rund 0,3 Prozent der Restschuld an.

Angebote zu vergleichen lohnt sich auf jeden Fall: Schon ein paar Zehntelprozentpunkte weniger hinter dem Komma bringen bei einer Zinsbindungsperiode von zehn Jahren und einem Darlehen von 100.000 Euro eine Zinsersparnis von mehreren tausend Euro. Kunden sollten sich deshalb zum Beispiel bei Verbraucherportalen im Internet über die Konditionen anderer Banken informieren und dann bei den Top-Häusern konkrete Angebote einholen. Findet der Kunde günstigere Offerten zu vergleichbaren Rahmenbedingungen, kann er zunächst mit seiner bisherigen Bank verhandeln und darauf pochen, dass sie ihm ein mindestens genauso gutes Angebot unterbreitet. Falsche Scheu ist hier unangebracht – schließlich dürfte der Kunde in der Regel einen Teil des Darlehens abbezahlt und sich über Jahre hinweg als seriöser und zuverlässiger Schuldner erwiesen haben.

Beim Prüfen der Zinskonditionen sollten Kreditnehmer jedoch aufpassen, dass sie nicht Äpfel mit Birnen vergleichen und die Basis für die Angebote möglichst identisch ist. Neben der Zinshöhe und den monatlichen Raten (Zinsen plus Tilgung) sollte die Bank auch die Konditionen für Sondertilgungen sowie die Restschuld nach Ablauf der Zinsbindung nennen. Stellt sich dabei am Ende heraus, dass die bisherige Hausbank mehr als andere verlangt, sollte der Kunde auf jeden Fall wechseln, um kein Geld zu verschenken.

Darüber hinaus bietet die Anschlussfinanzierung einen weiteren Vorteil: Kunden können zum Ablauf der Zinsbindung Sondertilgungen in beliebiger Höhe vornehmen. Das reduziert den neuen Darlehensbetrag und die daraus resultierenden laufenden Belastungen. Eine Vorfälligkeitsentschädigung, wie sie Banken bei nicht vorher vereinbarten Sondertilgungen während der Zinsbindungsphase erheben, fällt dann natürlich nicht an. Außerdem besteht die Möglichkeit, das Darlehen weiter zu optimieren. Wer bei dem neuen Immobilienkredit weniger Zinsen als bisher zahlen muss und seine bisherigen Raten bequem leisten konnte, sollte prüfen, ob nicht eine höhere Tilgung möglich ist. Wer statt 1 zum Beispiel 2 oder 3 Prozent Tilgung pro Jahr stemmen kann, wird deutlich schneller zum schuldenfreien Heim kommen.

Ist der noch zu finanzierende Betrag relativ hoch, empfiehlt es sich, eine zehn- oder 15-jährige Zinsbindung zu vereinbaren und so das derzeit niedrige Zinsniveau langfristig zu nutzen. Ein zusätzliches Risiko geht der Kunde mit 15 Jahren Laufzeit nicht ein, da es nach zehn Jahren immer das Recht gibt, das Hypothekendarlehen mit einer Frist von sechs Monaten zu kündigen.

Dauert es noch zwei bis drei Jahre bis zur Anschlussfinanzierung, sollte der Kreditnehmer über ein Forward-Darlehen nachdenken. Damit kann sich der Kunde sozusagen ein Darlehen auf Vorrat zu den aktuell günstigen Konditionen sichern. Je nachdem, wann dieses Forward-Darlehen in Anspruch genommen wird, berechnet die Bank einen Zinszuschlag, der im Schnitt pro Monat der Vorlaufzeit zwischen 0,02 und 0,05 Prozentpunkten liegt.“

Quelle: Finanzwissen ING-DiBa